Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat den Leitzins gesenkt – eine Nachricht, die viele Mieter:innen hoffen lässt, dass auch ihre Mieten sinken. Doch so einfach ist es nicht: Der Leitzins beeinflusst zwar viele wirtschaftliche Faktoren, führt jedoch nicht automatisch zu einer Anpassung der Mietpreise. Warum das so ist und wie der Mietzins tatsächlich beeinflusst wird, erklären wir Ihnen hier.

Warum sinken die Mieten nicht sofort?
Auch wenn der Leitzins fällt, bedeutet das nicht, dass Vermieter:innen die Mieten unmittelbar senken müssen. Eine Mietzinsanpassung ist erst möglich, wenn der Referenzzinssatz um mindestens 0,25 Prozentpunkte sinkt. Doch selbst dann gibt es mehrere Faktoren, die eine direkte Senkung verzögern oder sogar verhindern können:

• Teuerung: Die allgemeine Inflation wirkt sich auf Unterhalts-, Betriebs- und Nebenkosten aus. Auch wenn die Hypothekarzinsen sinken, können steigende Kosten in anderen Bereichen eine Mietsenkung aufheben oder sogar zu einer Stabilisierung bzw. Erhöhung der Mieten führen.
• Allgemeine Kostensteigerung: Nebenkosten wie Energiepreise, Unterhaltsarbeiten oder Versicherungsprämien steigen unabhängig vom Zinsumfeld. Diese Kosten können durch eine Senkung des Referenzzinssatzes oft nicht vollständig kompensiert werden.
• Mietzinsvorbehalte und Sanierungskosten: In vielen Mietverträgen sind Vorbehalte für zukünftige Sanierungen enthalten. Das bedeutet, dass Vermieter:innen auch nach einer Senkung des Referenzzinssatzes Sanierungskosten auf die Miete umlegen können. Dadurch kann es sein, dass eine eigentlich mögliche Mietzinssenkung nicht weitergegeben wird.
• Verzögerte Anpassung des Referenzzinssatzes: Der Referenzzinssatz basiert auf dem Durchschnitt der Hypothekarzinsen in der Schweiz und wird nur quartalsweise überprüft. Selbst wenn die Hypothekarzinsen aufgrund eines gesunkenen Leitzinses zurückgehen, dauert es oft Monate oder sogar Jahre, bis sich dies im Referenzzinssatz widerspiegelt und eine Anpassung möglich wird.

Der Zusammenhang zwischen Leitzins, Referenzzinssatz, Hypothekarzinsen und Mietzins
Der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank beeinflusst in erster Linie die allgemeine Zinspolitik und damit die Hypothekarzinsen, die Banken für ihre Kredite verlangen. Wenn der Leitzins gesenkt wird, können Banken zu günstigeren Konditionen Geld aufnehmen, was sich in vielen Fällen auf tiefere Hypothekarzinsen auswirkt. Allerdings geschieht dies nicht automatisch und nicht immer im gleichen Ausmass. Der Referenzzinssatz, der für Mietzinsanpassungen entscheidend ist, basiert auf dem Durchschnitt der Hypothekarzinsen in der Schweiz. Da dieser Durchschnitt auf langfristigen Daten beruht, verändert sich der Referenzzinssatz nur langsam und verzögert.

Das bedeutet, dass selbst wenn die Hypothekarzinsen sinken, der Referenzzinssatz nicht sofort folgt. Erst wenn die Hypothekarzinsen über einen längeren Zeitraum hinweg spürbar gesunken sind, kann eine Anpassung des Referenzzinssatzes erfolgen. Zudem muss der Referenzzinssatz um mindestens 0,25 Prozentpunkte sinken, bevor Mieter:innen überhaupt eine Mietzinsanpassung beantragen können. Der Leitzins dient daher eher als ein früher Hinweis darauf, dass sich der Referenzzinssatz in Zukunft möglicherweise verändern könnte, stellt aber keine direkte Steuerungsgrösse für Mietpreise dar. Es kann also durchaus vorkommen, dass der Leitzins sinkt, während der Referenzzinssatz stabil bleibt oder erst mit erheblicher Verzögerung angepasst wird.

Vergleich Leitzins und Referenzzinssatz (2015-2025)

Die Grafik (Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an SNB und BWO) veranschaulicht die Entwicklung des Leitzinses, der von der SNB zwischen 2022 und 2023 mehrfach angehoben wurde. Der Referenzzinssatz reagierte darauf zeitlich verzögert erst in den Jahren 2023 bis 2024. Ein ähnliches Bild zeigt sich bei der Leitzinssenkung ab Mitte 2023: Auch hier folgte die Anpassung des Referenzzinssatzes erst mit gewisser Verzögerung.

Als Mieter:in sollten Sie den Referenzzinssatz im Auge behalten und sich informieren, ob eine Mietzinssenkung beantragt werden kann. Wir helfen Ihnen gerne weiter – zögern Sie nicht, uns bei Fragen zu kontaktieren.

Ihre Ansprechperson

Jan Schönenberger Leiter Immobilien Dipl. Immobilientreuhänder schj@schoebe.ch 031 950 88 97