Am 28. September 2025 haben Volk und Stände der Einführung kantonaler Spezialsteuern auf Zweitliegenschaften zugestimmt. Damit verbunden ist ein grundlegender Systemwechsel in der Wohneigentumsbesteuerung: Der Eigenmietwert auf selbstbewohnten Erst- und Zweitliegenschaften wird abgeschafft. Nachfolgend finden Sie die wichtigsten steuerlichen Folgen für Hauseigentümer.

Wegfall des Eigenmietwerts
Bisher mussten Hauseigentümer für die selbstgenutzte Liegenschaft einen fiktiven Mietwert als Einkommen versteuern. Diese Besteuerung entfällt künftig.

Kein Abzug mehr für Unterhaltskosten
Unterhaltskosten – sowohl effektiv als auch pauschal – können bei selbstgenutzten Liegenschaften nicht länger steuerlich geltend gemacht werden. Auf Bundesebene gilt dies auch für Investitionen in Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen. Die Kantone dürfen solche Abzüge weiterhin zulassen, jedoch nur bis spätestens 2050 bzw. bis zur ausgeglichenen Treibhausgasbilanz.

Abzug bei vermieteten und verpachteten Liegenschaften sowie Liegenschaften im Geschäftsvermögen
Unverändert bleibt die Möglichkeit der Abzüge für Unterhalt und Verwaltung bei vermieteten und verpachteten Liegenschaften. Ebenfalls nicht tangiert von den neuen Regelungen sind Liegenschaften im Geschäftsvermögen, bei welchen weiterhin sämtliche Kosten erfolgswirksam berücksichtigt werden können.

Stark eingeschränkter Schuldzinsenabzug
Schuldzinsen sind künftig nur noch abziehbar, wenn Eigentümer vermietete oder verpachtete Liegenschaften in der Schweiz besitzen. Der Abzug ist proportional auf deren Wert im Gesamtvermögen begrenzt – unabhängig davon, auf welcher Liegenschaft die Hypothek lastet. Ausnahmsweise bleiben beim erstmaligen Erwerb von ausschliesslich selbstgenutztem Wohneigentum zeitlich und betragsmässig limitierte Zinsabzüge bestehen.

Neue Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften
Für selbstgenutzte Zweitliegenschaften können die Kantone eine spezielle Steuer einführen. Sie legen innerhalb des verfassungsrechtlichen Rahmens die Bemessungsgrundlagen, Steuersätze und Freibeträge selbst fest.

Individuelle Auswirkungen
Die effektive Steuerbelastung hängt stark von Lage, Zustand und Finanzierung der Liegenschaft ab. Besonders für Eigentümer, die ihr Eigenheim selbst bewohnen, keine weiteren Mietliegenschaften besitzen und hohe Hypothekarzinsen zahlen, kann die Reform nachteilig sein.

Übertragung von Liegenschaften in eine Immobiliengesellschaft
Die Übertragung von vermieteten Liegenschaften in eine Immobiliengesellschaft kann attraktive Chancen eröffnen – sei es für die Optimierung der Steuerlast, die Nachfolgeplanung oder eine flexiblere Verwaltung. Da die steuerlichen Aspekte jedoch sehr individuell sind, lohnt sich eine persönliche Beratung durch eine Fachperson, um die bestmögliche Lösung zu finden.

Zeitplan und Empfehlung
Mit einer Umsetzung ist frühestens ab Steuerjahr 2028 zu rechnen. Aus steuerlicher Sicht ist es sinnvoll, bereits jetzt die eigene Finanzierung sowie mögliche Sanierungsvorhaben zu prüfen und die kantonalen Gesetzgebungsverfahren am Standort der (Zweit-)Liegenschaft aufmerksam zu beobachten. Da die Reform erst in einigen Jahren greift, bleibt Zeit für vorausschauende Planung.

Wir zeigen Ihnen, wie Sie von der Abschaffung des Eigenmietwerts profitieren können – mit unserer Erfahrung und unserem Know-how an Ihrer Seite.

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